노량진 재개발 8구역 위치 조감도
처분관리 완료 후 이전, 전기로 DL로 신축. 지하 3층~최대 29층, 총 11개동으로 지어질 예정이다.
2024년 상반기 착공 예정
84형 462세대, 114세대 48세대 중대형 비율이 좋습니다.
일반분양 400가구로 사업성도 좋습니다.
지분율은 107.26%라고 한다.
![[치위생사 취업] CDC어린이치과병원 청담본원 치과위생사 채용](https://childent.com/wp-content/uploads/kboard_attached/1/202112/61baa9d707f3e1006784.jpg "[치위생사 취업] CDC어린이치과병원 청담본원 치과위생사 채용")
여의도에서 가깝습니다.
일부 구간에서는 여의도와 한강을 조망할 수 있다.
8구역은 정확히 대방동이고 영도교회는 탈락입니다.
대방역과 노량진역 중간에 위치하고 있습니다.
8군 주변에는 초,중,고가 모두 있습니다!
요즈음 노량진역 주변 학원들은 많이 부진해졌습니다.
리모델링이 완료되면 활력을 되찾길 바랍니다.
그저 옛날 공무원 학원이 점점 중고등학교 학원으로 채워지는 느낌이 듭니다.
마포가 그랬던 것처럼. 저위생구역에 들어갈 만큼 소득이 있는 사람들의 교육열을 해결하기 위해서다.
분명 학원이 있을 것이고, 노량진의 가치는 높아질 수 있습니다.
노량진8구역 84종목 매매가격(750M -> 850M)
노량진 8구역 84식구 평균 매매가는 7억5600만원이었지만 고급 브랜드로 전환하면 약 8억5000만원까지 오를 것으로 보인다.
Type 59의 소매가는 약 5.86입니다.
현재 거래 가격, 정가
1월 23일 현재 이 권리는 6.6의 프리미엄에 3억 4천만 원에 거래된 것으로 알려졌다.
– 3억 4천만 권
– 프리미엄 6억 6천만
– 이주비 : 1억 8천만원
– 매도가 1억에 거래되었다고 합니다.
최종거래가격입니다(네이버부동산 기준, ‘23.2.25)
매매가 88억원
– 권리: 1억 6200만
– 보너스: 7.18
– 매각가격 및 초기투자비 : 8억 8천만원
(이사비 없음)단 하나
– 243억 권리
– 프리미엄 7.37
– 이전비용 : 1억 3500만
– 매매가 9억8천만원
– 초기투자금 8억 4,500만원
그렇게 보면 이전 항목이 더 싼 것 같습니다.
현상금은 지난해(22) 25평에 10억 정도였다고 한다.
그렇다면 구입하려는 부동산이 그만한 가치가 있는지 확인해야겠죠?
노량진8구역 투자가치 분석
우선 주변 아파트와 비교해 보셔야 합니다.
흑석동으로 갑시다.
흑석역 근처의 흑석센트레빌(2011년)이나 노량진역에서 조금 떨어진 신동강공원(2004년)과 비교를 해봐야겠다.
현재 노량진에는 비교할 수 있는 아파트가 없습니다.
)
“신동강공원 VS 흑석한강센트레빌” “아크로리버홈과 8구역”의 가치비교
신동아강공원(2004)은 흑석센터빌(2011)의 70% 가까이를 보유하고 있다.
신동강공원은 9호선 흑석역과 가깝고, 7년 된 신축이라 그 차이가 더 클 수도 있다.
신동강공원과 흑석 센트레빌의 연차가 10% 정도 차이가 난다고 생각하면 나머지 20% 차이는 가능할 것이다.
신동리버파크와 흑석센트레빌은 위치에 따라 20%의 프리미엄 차이가 있습니다.
그렇다면 흑석역의 아크로리버하임과 노량진의 8구역 위치를 고려하면 약 20% 정도 차이가 난다.
그래서 둘 사이의 차이는 10%로 좁힐 수 있지만 한강 뷰 범위와 아크로 리버하임 슈퍼 스테이션 범위에 추가 5% 보너스를 추가하면 둘 사이의 차이가 15%로 늘어납니다.
아크로 리버하임 (2019)
현재 아크로리버하임 호가는 저층 기준 20억원 안팎이다.
이는 25억 달러에 이어 두 번째로 높은 최고 판매가인 23억 9000만 달러에서 약 17% 하락한 수치이다.
최근 3~40% 정도 손실을 봤다는 점을 감안하면 좋은 수치지만 거래가 되지 않아 잘 버티고 있는지 알 수가 없다.
먼저 노량진 8구역 20억원 기준으로 비교해보자.
아크로리버하임의 기준가가 현재 고층 매물을 기준으로 한다면 시세 마진은 다소 높을 수 있으나 아크로 거래가 없기 때문에 현재 매물보다 보수적으로 평가를 해야 하므로 저층 매물을 사용하였습니다.
입찰가를 기본값으로 올립니다.
. 위에서 설명한 바와 같이 노량진 8공구가 아크로리버하임의 85%로 상승한다고 가정하면 현재 아크로리버하임의 20억을 기준으로 최대 17억의 상승 여력이 있다.
지금 노량진8구역을 총 매매가 15억8000만원에 사면 2028년 약 1억원의 수익을 기대할 수 있다.
노량진8공구 투자완료
노량진뉴타운이 이렇게 아름답고 가치 있는 곳인데도 투자할 유인이 없는 것 같다.
이미 많은 가치가 반영되었고 프리미엄 가격 수준은 다른 리퍼비시 프로젝트에 비해 많이 떨어지지 않았습니다.
노량진 8구역은 좋지 않습니다.
흑석/노량진은 재개발 당시 정말 핫플레이스였어요. 정말 멋진 곳입니다.
하지만!
!
총투자금 8억4500만원에 비해 자본이득 1억1000만원은 너무 적다.
사셔도 수익이 나겠지만 저희는 투자자이기 때문에 적은 돈으로 고효율을 향해 나아가야 할 것 같습니다.
이렇게 비교해보니 다른 분야도 비슷한 수준인지 궁금합니다.